El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda ha sido aprobado por el Congreso de los Diputados con un respaldo de 176 votos a favor frente a 167 en contra y una abstención. La ley regula y establece un tope en el precio de los alquileres, reduce de diez a cinco viviendas la definición de gran tenedor en zonas tensionadas y modifica los procesos de desahucios, complicando el desalojo de los ocupas, entre otras medidas. 

La norma será remitida al Senado y se espera que entre en vigor antes de las elecciones del 28-M. La nueva Ley incluye las siguientes medidas: 

Principales medidas a tener en cuenta

Se establece un control de precios en los contratos de alquiler de viviendas, eliminando el IPC como índice de referencia para actualizar la renta. Si el propietario es considerado como un gran tenedor (personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros), los contratos que se renueven en 2024 no podrá superar el 3% de subida. 

Si el arrendador no es un gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes y, si no llega a un acuerdo, no podrá ser más del 3%. Además, se establece que el Instituto Nacional de Estadística podrá definir un nuevo índice de referencia que reemplazará al IPC antes del 31 de diciembre de 2024, con el fin de evitar incrementos desproporcionados en los precios.

Se permite que las autoridades responsables de la vivienda declaren zonas tensionadas cuando se cumpla cualquiera de las siguientes dos condiciones:

• La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, junto con los gastos y suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios de los hogares en la zona en cuestión.
• Que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya advertido en esa zona, en los últimos 5 años, al menos tres puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.

La mera existencia de cualquiera de estas condiciones no será suficiente para que se considere automáticamente que la zona en cuestión está en una situación de mercado residencial tensionado, sino que será necesaria una declaración expresa por parte de la autoridad competente en materia de vivienda. La declaración tendrá una validez inicial de 3 años y podrá ser prorrogada anualmente.

En una zona de mercado residencial tensionado, la normativa permite modificar el régimen de prórrogas de los contratos según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esto significa que una vez finalizado el periodo de prórroga obligatoria o tácita, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, durante los cuales se utilizarán las mismas condiciones del contrato vigente.

El arrendador, independientemente de si es un gran tenedor o no, tendrá la obligación de aceptar la prórroga del contrato salvo que se hayan acordado otras condiciones o que se den determinadas circunstancias, como que el propietario vaya a utilizar la vivienda como residencia permanente o que la ocupan sus familiares en primer grado de consanguinidad. Además, en caso de que se suscriba un nuevo contrato con limitaciones de renta, también se podrá rechazar la prórroga.

Si el arrendador es un gran tenedor, en las zonas de mercado residencial tensionado, la renta del nuevo contrato no podrá superar la renta que el arrendador haya recibido por el mismo inmueble en el año anterior, una vez aplicada la actualización anual.

Además, se establece un sistema de precios de referencia para las diferentes tipologías de vivienda en función de su ubicación y características, que se actualizarán anualmente. En el caso de que el precio pactado en el contrato esté por encima del precio de referencia, se considerará nulo y se utilizará el precio de referencia.